El difícil equilibrio en la legislación sobre alquileres (II)

Por 25 febrero, 2019 marzo 14th, 2019 Abogados Barcelona, Vosseler Abogados
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Tras el último cambio de partido de gobierno, ocurrido el año pasado por la vía de la moción de censura, el nuevo ejecutivo propuso, entre otras cosas, una serie de disposiciones en el ámbito arrendaticio que culminaron con la aprobación por el Consejo de Ministros del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este ambicioso precepto pretendía desactivar en algunos casos, y limitar en otros, las directrices de la última reforma por considerarla excesivamente liberalizadora. Tal pretensión se fundamentaba en la modificación de varias leyes.

En lo tocante a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, el Real Decreto-ley propuso:

  • a) una ampliación de los plazos de prórroga de los contratos para volver a la situación anterior, es decir, 5 años para la obligatoria y 3 para la tácita;
  • b) una limitación de las garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos meses;
  • c) la facilitación de la adopción de acuerdos entre arrendador y arrendatario para la renovación o mejora de la vivienda;
  • d) la atribución, en la mayoría de casos, de los gastos de gestión al propietario.

Por otro lado, cambió la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para ofrecer la posibilidad de que en las comunidades de vecinos pudieran adoptarse acuerdos que limitaran o condicionaran el alquiler turístico en pro de la convivencia.

También se modificó la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, para aumentar la protección de las familias vulnerables a través de trámites y plazos para una mayor seguridad jurídica de inquilinos y propietarios.

El paquete de medidas urgentes contenía, además, algunas de carácter fiscal: de un lado, establecía la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento para uso estable y permanente; de otro, modificaba el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, con el fin de adaptar la regulación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para promover el mercado del alquiler de vivienda.

Pues bien, el Congreso de los Diputados no convalidó el Real Decreto-ley del que se viene hablando y, con fecha 24 de enero de 2019, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el acuerdo de su derogación. Esto significa que, como se indicaba en la primera parte de este artículo, resultó ser una norma bastante efímera.

De este modo, los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 24 de enero de 2019 seguirán rigiéndose por la normativa vigente en el momento de su firma: mantendrán su duración de 5 años (más una prórroga de 3), tendrán limitada la fianza a dos mensualidades y otorgarán el pago de los gastos inmobiliarios al arrendador (siempre que sea una persona jurídica). Los contratos que se hayan formalizado después de la publicación en el BOE del acuerdo de derogación del Real Decreto-ley estarán regulados por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, es decir, que tendrán una duración mínima de 3 años (más una prórroga de 1) y darán la posibilidad al arrendador de, por un lado, solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos y, por otro, exigir que sea el inquilino quien pague a la inmobiliaria los gastos de gestión, que suelen ser equivalentes a una mensualidad más.

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